Peranan Penting Peguam dan Pegawai Pinjaman dalam Membendung Projek Perumahan Haram di Malaysia

1. Pengenalan: Masalah Projek Perumahan Haram di Malaysia

Industri hartanah di Malaysia sedang menghadapi cabaran besar dengan peningkatan kes projek perumahan haram yang dijalankan oleh individu yang menyamar sebagai pemaju. Projek-projek ini sering kali menyasarkan pembeli yang ingin memiliki kediaman sendiri, terutamanya di kawasan luar bandar, pinggir bandar, dan pembangunan kecil. Masalah ini bukan sahaja merugikan pembeli, tetapi juga menjejaskan reputasi industri hartanah secara keseluruhan.

Menurut laporan media yang memetik Pengarah Jabatan Siasatan Jenayah Komersial PDRM, Datuk Seri Ramli Mohamed Yoosuf, sebanyak 88 kes pecah amanah jenayah yang melibatkan peguam telah direkodkan antara tahun 2021 hingga 2023, dengan kerugian mencecah RM88.3 juta. Kes terbaru berlaku di Negeri Sembilan, di mana seorang lelaki berusia 60 tahun mengalami kerugian sebanyak RM333,323 akibat penjualan rumahnya yang dikendalikan oleh seorang peguam dan ejen hartanah pada Ogos tahun lepas. Malangnya, mangsa tidak menerima wang hasil jualan rumahnya.

Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Datuk NK Tong, menyatakan bahawa projek perumahan haram ini sering ditawarkan oleh individu yang menyamar sebagai pemaju. Mereka beroperasi tanpa Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL) yang sah, menjadikan mereka sukar untuk dijejaki oleh pihak berkuasa.

Berikut adalah statistik berkaitan projek perumahan haram di Malaysia:

Masalah projek perumahan haram ini memerlukan perhatian serius daripada semua pihak yang terlibat dalam industri hartanah, termasuk pemaju, peguam, pegawai pinjaman, dan pihak berkuasa. Tindakan segera perlu diambil untuk membendung aktiviti haram ini dan melindungi hak pembeli rumah di Malaysia.

clay banks D IPwXyS9J4 unsplash

2: Modus Operandi Individu yang Menyamar sebagai Pemaju

Individu yang menyamar sebagai pemaju sering menggunakan taktik yang licik untuk memperdaya bakal pembeli rumah. Mereka memanfaatkan keinginan pembeli untuk memiliki kediaman sendiri, terutamanya mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana. Sasaran utama mereka adalah projek perumahan berskala kecil di kawasan luar bandar, pinggir bandar, dan pembangunan kecil, di mana pengawasan pihak berkuasa mungkin kurang ketat.

Antara modus operandi yang digunakan oleh individu ini adalah:

1. Menawarkan harga rumah yang jauh lebih rendah daripada pasaran, menjadikannya tawaran yang sukar ditolak oleh bakal pembeli.
2. Menjalankan operasi tanpa Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL) yang sah, membolehkan mereka mengelak daripada pemantauan pihak berkuasa.
3. Menggunakan dokumen palsu atau tidak lengkap untuk meyakinkan pembeli bahawa projek mereka adalah sah.
4. Bekerjasama dengan peguam dan pegawai pinjaman yang tidak beretika untuk memudahkan proses pembelian dan pembiayaan.
5. Menghilangkan diri setelah menerima bayaran pendahuluan daripada pembeli, meninggalkan projek perumahan terbengkalai.

Individu yang menyamar sebagai pemaju ini sering mengambil kesempatan terhadap kurangnya pengetahuan pembeli mengenai proses pembelian rumah yang sah. Mereka mungkin menawarkan skim pembayaran yang fleksibel atau insentif menarik untuk meyakinkan pembeli agar segera membuat keputusan tanpa meneliti kesahihan projek tersebut.

Berikut adalah contoh kes yang menunjukkan modus operandi individu yang menyamar sebagai pemaju:

Adalah penting bagi bakal pembeli untuk berwaspada dan melakukan penelitian menyeluruh sebelum melabur dalam mana-mana projek perumahan. Mereka harus memastikan bahawa pemaju mempunyai APDL yang sah dan projek tersebut telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan. Pembeli juga harus mendapatkan nasihat daripada peguam dan pegawai pinjaman yang bereputasi baik untuk mengelakkan diri daripada menjadi mangsa penipuan.

3. Kepentingan Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL)

Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL) merupakan salah satu aspek penting dalam industri hartanah di Malaysia. APDL adalah lesen yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) kepada pemaju yang telah memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan. Lesen ini membolehkan pemaju untuk mengiklankan dan menjual unit hartanah mereka secara sah di pasaran.

Kepentingan APDL dalam industri hartanah adalah seperti berikut:

1. Melindungi hak dan kepentingan pembeli: APDL memastikan bahawa pemaju telah memenuhi semua syarat yang ditetapkan oleh KPKT, termasuk keupayaan kewangan, kepakaran teknikal, dan komitmen untuk menyiapkan projek mengikut jadual. Ini memberikan jaminan kepada pembeli bahawa projek yang mereka labur adalah sah dan akan disiapkan seperti yang dijanjikan.
2. Mengelakkan projek perumahan terbengkalai: Pemaju yang mempunyai APDL telah dinilai oleh KPKT dan dianggap mampu untuk menyiapkan projek mereka. Ini mengurangkan risiko projek perumahan terbengkalai, yang boleh merugikan pembeli dan menjejaskan reputasi industri hartanah secara keseluruhan.
3. Memudahkan pemantauan oleh pihak berkuasa: Dengan adanya APDL, pihak berkuasa seperti KPKT dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dapat memantau aktiviti pemaju dengan lebih berkesan. Mereka boleh mengesan sebarang ketidakpatuhan atau aktiviti mencurigakan dan mengambil tindakan yang sewajarnya untuk melindungi kepentingan pembeli.
4. Mempromosikan amalan terbaik dalam industri hartanah: Pemaju yang mempunyai APDL telah menunjukkan komitmen mereka untuk mematuhi peraturan dan amalan terbaik dalam industri hartanah. Ini membantu meningkatkan standard dan profesionalisme industri, serta mempromosikan persaingan sihat antara pemaju.

Berikut adalah statistik berkaitan APDL di Malaysia:

Penurunan bilangan APDL yang dikeluarkan pada tahun 2020 dan 2021 mungkin disebabkan oleh kesan pandemik COVID-19 terhadap industri hartanah. Walau bagaimanapun, bilangan pemaju berdaftar terus meningkat, menunjukkan bahawa industri ini masih berkembang walaupun menghadapi cabaran.

Sebagai kesimpulan, APDL memainkan peranan penting dalam melindungi hak pembeli rumah dan memastikan kelancaran projek perumahan di Malaysia. Bakal pembeli harus memastikan bahawa pemaju yang mereka pilih mempunyai APDL yang sah sebelum membuat sebarang komitmen kewangan. Ini akan membantu mengurangkan risiko kerugian dan memastikan pengalaman pembelian rumah yang positif.

clay banks dyJJIOLs63s unsplash

4. Tanggungjawab Peguam dan Pegawai Pinjaman dalam Melaporkan Projek Mencurigakan

Peguam dan pegawai pinjaman memainkan peranan penting dalam industri hartanah di Malaysia. Mereka bertindak sebagai penasihat profesional kepada pembeli rumah, membantu mereka dalam proses pembelian dan pembiayaan. Walau bagaimanapun, tanggungjawab mereka tidak hanya terhad kepada menyediakan perkhidmatan kepada pelanggan, tetapi juga melaporkan sebarang aktiviti atau projek mencurigakan kepada pihak berkuasa.

Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Datuk NK Tong, menekankan bahawa peguam dan pegawai pinjaman harus memainkan peranan mereka dalam melaporkan projek perumahan yang meragukan, terutamanya yang dibina atas alasan tujuan kediaman sendiri. Beliau menyatakan bahawa projek-projek ini sering ditawarkan oleh individu yang menyamar sebagai pemaju, beroperasi tanpa Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL) yang sah.

Antara tanggungjawab peguam dan pegawai pinjaman dalam melaporkan projek mencurigakan adalah:

1. Menjalankan usaha wajar (due diligence): Peguam dan pegawai pinjaman harus menjalankan pemeriksaan menyeluruh terhadap pemaju dan projek perumahan sebelum memberikan perkhidmatan mereka. Mereka harus memastikan bahawa pemaju mempunyai APDL yang sah dan projek tersebut telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan.
2. Menolak perkhidmatan guaman dan tawaran pembiayaan: Sekiranya peguam atau pegawai pinjaman mengesan sebarang aktiviti mencurigakan atau ketidakpatuhan, mereka harus menolak untuk memberikan perkhidmatan guaman atau tawaran pembiayaan kepada projek tersebut. Ini akan membantu mengekang projek haram daripada terus beroperasi.
3. Melaporkan kepada pihak berkuasa: Peguam dan pegawai pinjaman mempunyai tanggungjawab untuk melaporkan sebarang projek mencurigakan kepada pihak berkuasa yang berkaitan, seperti KPKT, Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), atau polis. Maklumat yang diberikan akan membantu pihak berkuasa menjalankan siasatan dan mengambil tindakan yang sewajarnya terhadap individu yang terlibat.
4. Menyebarkan kesedaran kepada pembeli: Peguam dan pegawai pinjaman juga berperanan dalam mendidik dan menyebarkan kesedaran kepada bakal pembeli rumah mengenai kepentingan berurusan dengan pemaju yang sahdan mempunyai APDL. Mereka harus menasihati pembeli untuk berhati-hati dengan tawaran yang terlalu menarik dan menggalakkan mereka untuk melakukan penelitian menyeluruh sebelum membuat sebarang komitmen kewangan.

Berikut adalah statistik berkaitan laporan projek mencurigakan oleh peguam dan pegawai pinjaman:

Peningkatan bilangan laporan oleh peguam dan pegawai pinjaman menunjukkan kesedaran yang semakin meningkat dalam kalangan profesional ini tentang kepentingan melaporkan projek mencurigakan. Ini adalah perkembangan positif dalam usaha membendung projek perumahan haram di Malaysia.

Sebagai kesimpulan, peguam dan pegawai pinjaman memikul tanggungjawab besar dalam melindungi kepentingan pembeli rumah dan memastikan integriti industri hartanah. Dengan melaporkan projek mencurigakan kepada pihak berkuasa, mereka memainkan peranan penting dalam membendung aktiviti haram dan menggalakkan amalan terbaik dalam industri ini. Kerjasama erat antara peguam, pegawai pinjaman, pemaju, dan pihak berkuasa adalah penting untuk mewujudkan persekitaran industri hartanah yang sihat dan mampan di Malaysia.

5. Kesan Buruk Projek Perumahan Haram kepada Pembeli

Projek perumahan haram yang dijalankan oleh individu yang menyamar sebagai pemaju boleh memberikan kesan buruk kepada pembeli rumah. Kesan ini bukan sahaja melibatkan kerugian kewangan, tetapi juga menjejaskan kesejahteraan emosi dan kualiti hidup pembeli. Berikut adalah beberapa kesan buruk projek perumahan haram kepada pembeli:

1. Kerugian kewangan: Pembeli yang terlibat dalam projek perumahan haram berisiko kehilangan wang pendahuluan atau bayaran penuh yang telah dibuat. Ini kerana individu yang menyamar sebagai pemaju sering menghilangkan diri setelah menerima bayaran, meninggalkan pembeli tanpa rumah dan wang.
2. Projek terbengkalai: Projek perumahan haram sering berakhir sebagai projek terbengkalai kerana pemaju tidak mempunyai keupayaan kewangan atau kepakaran teknikal untuk menyiapkan projek tersebut. Pembeli terpaksa berhadapan dengan ketidakpastian dan kesukaran untuk mendapatkan pampasan atau meneruskan projek tersebut.
3. Masalah undang-undang: Pembeli yang terlibat dalam projek perumahan haram mungkin menghadapi masalah undang-undang, seperti tindakan mahkamah atau penalti, kerana terlibat dalam aktiviti yang tidak sah. Ini boleh menambahkan lagi beban kewangan dan emosi kepada pembeli.
4. Kualiti pembinaan yang rendah: Sekiranya projek perumahan haram diteruskan, kualiti pembinaan sering kali tidak memenuhi standard yang ditetapkan. Pembeli mungkin terpaksa berhadapan dengan masalah keselamatan, kecacatan struktur, atau kekurangan kemudahan yang dijanjikan.
5. Kesukaran mendapatkan pembiayaan: Bank dan institusi kewangan sering enggan memberikan pembiayaan untuk projek perumahan yang tidak mempunyai APDL atau kelulusan yang sah. Ini menyukarkan pembeli untuk mendapatkan pinjaman perumahan, walaupun mereka mungkin telah membuat bayaran pendahuluan kepada pemaju.

Berikut adalah beberapa contoh kes di mana pembeli terjejas akibat projek perumahan haram:

Kesan buruk projek perumahan haram ini menunjukkan kepentingan bagi pembeli untuk berhati-hati dan melakukan penelitian menyeluruh sebelum melabur dalam mana-mana projek perumahan. Pembeli harus memastikan bahawa pemaju mempunyai APDL yang sah dan projek tersebut telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan. Mereka juga harus mendapatkan nasihat daripada peguam dan pegawai pinjaman yang bereputasi baik untuk melindungi kepentingan mereka.

brian wangenheim xVCm5uQcffU unsplash scaled

6. Tindakan Undang-undang terhadap Pihak yang Terlibat dalam Jenayah

Projek perumahan haram tidak hanya melibatkan individu yang menyamar sebagai pemaju, tetapi juga pihak lain seperti peguam dan pegawai pinjaman yang bersubahat dalam aktiviti jenayah ini. Tindakan undang-undang yang tegas perlu diambil terhadap semua pihak yang terlibat untuk membendung kegiatan haram ini dan melindungi kepentingan pembeli rumah.

Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Datuk NK Tong, menggesa agar siasatan dijalankan terhadap peguam dan pegawai pinjaman yang terlibat dalam projek perumahan haram. Beliau menekankan bahawa tindakan undang-undang harus diambil terhadap mereka dan individu lain yang bersubahat dalam jenayah sedemikian.

Antara tindakan undang-undang yang boleh diambil terhadap pihak yang terlibat dalam projek perumahan haram adalah:

1. Pendakwaan jenayah: Pihak yang terlibat dalam penipuan, pecah amanah, atau pengubahan wang haram boleh didakwa di bawah undang-undang jenayah yang berkaitan, seperti Kanun Keseksaan atau Akta Pencegahan Pengubahan Wang Haram, Pencegahan Pembiayaan Keganasan dan Hasil daripada Aktiviti Haram (AMLATFPUAA) 2001.
2. Tindakan tatatertib profesional: Peguam dan pegawai pinjaman yang terlibat dalam aktiviti haram boleh dikenakan tindakan tatatertib oleh badan profesional masing-masing, seperti Majlis Peguam atau Persatuan Bank-Bank dalam Malaysia (ABM). Mereka mungkin menghadapi penggantungan atau pembatalan lesen profesional.
3. Penalti kewangan: Pihak berkuasa seperti Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) atau Bank Negara Malaysia (BNM) boleh mengenakan penalti kewangan kepada individu atau syarikat yang terlibat dalam projek perumahan haram. Penalti ini bertujuan untuk menghalang aktiviti haram dan memastikan pematuhan terhadap peraturan yang ditetapkan.
4. Perintah mahkamah: Pembeli yang terjejas oleh projek perumahan haram boleh memfailkan tuntutan sivil terhadap pemaju, peguam, atau pegawai pinjaman yang terlibat. Mahkamah boleh mengeluarkan perintah untuk pampasan kerugian atau pemulangan wang yang telah dibayar.

Berikut adalah statistik berkaitan tindakan undang-undang terhadap pihak yang terlibat dalam projek perumahan haram:

Peningkatan bilangan tindakan undang-undang dan jumlah penalti kewangan menunjukkan kesungguhan pihak berkuasa dalam membendung projek perumahan haram. Walau bagaimanapun, usaha ini memerlukan kerjasama berterusan daripada semua pihak yang terlibat, termasuk pemaju, peguam, pegawai pinjaman, dan pembeli rumah.

Sebagai kesimpulan, tindakan undang-undang yang tegas terhadap pihak yang terlibat dalam projek perumahan haram adalah penting untuk melindungi kepentingan pembeli dan memastikan integriti industri hartanah. Ia juga bertindak sebagai pencegah kepada individu atau syarikat lain yang mungkin tergoda untuk terlibat dalam aktiviti haram sedemikian. Dengan komitmen dan kerjasama semua pihak, industri hartanah Malaysia dapat terus berkembang secara sihat dan mampan.

7. Usaha Kerjasama antara REHDA, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, serta Pihak Berkuasa

Membendung projek perumahan haram memerlukan usaha kerjasama yang erat antara pelbagai pihak yang terlibat dalam industri hartanah, termasuk Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), serta pihak berkuasa yang berkaitan. Kerjasama ini penting untuk memastikan pendekatan yang menyeluruh dan berkesan dalam menangani isu ini.

Presiden REHDA, Datuk NK Tong, menyatakan bahawa REHDA Malaysia berminat untuk melibatkan diri dan bekerjasama dengan KPKT, pihak berkuasa negeri yang berkaitan, dan polis untuk membendung projek haram yang boleh menyebabkan masalah projek terbengkalai. Beliau yakin bahawa aktiviti haram ini tidak akan lagi menjadi sebahagian daripada landskap industri hartanah pada masa depan sekiranya semua pihak bekerjasama.

Antara usaha kerjasama yang boleh dilaksanakan adalah:

1. Perkongsian maklumat: REHDA, KPKT, dan pihak berkuasa boleh berkongsi maklumat mengenai projek perumahan yang mencurigakan atau pemaju yang beroperasi tanpa lesen yang sah. Perkongsian maklumat ini membolehkan tindakan awal diambil untuk menyiasat dan menghalang aktiviti haram.
2. Penguatkuasaan bersepadu: Operasi penguatkuasaan bersepadu yang melibatkan KPKT, pihak berkuasa tempatan, dan polis dapat dijalankan untuk mengesan dan mengambil tindakan terhadap projek perumahan haram. Tindakan ini termasuk pemeriksaan tapak, penyitaan dokumen, dan penangkapan individu yang terlibat.
3. Kempen kesedaran awam: REHDA, KPKT, dan pihak berkuasa boleh bekerjasama dalam menjalankan kempen kesedaran awam untuk mendidik orang ramai mengenai risiko terlibat dalam projek perumahan haram. Kempen ini boleh melibatkan pengiklanan di media massa, seminar, atau bengkel untuk bakal pembeli rumah.
4. Penambahbaikan peraturan: Kerjasama antara REHDA dan KPKT dapat membantu mengenal pasti kelemahan dalam peraturan sedia ada dan mencadangkan penambahbaikan untuk mengukuhkan perlindungan pembeli rumah. Ini termasuk memperketatkan syarat pemberian lesen kepada pemaju atau memperkenalkan mekanisme pemantauan yang lebih berkesan.

Berikut adalah beberapa contoh kejayaan hasil usaha kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat:

Kejayaan ini menunjukkan bahawa usaha kerjasama antara REHDA, KPKT, dan pihak berkuasa dapat memberikan hasil yang positif dalam membendung projek perumahan haram. Dengan komitmen berterusan dan kerjasama erat antara semua pihak yang terlibat, industri hartanah Malaysia dapat terus berkembang secara sihat dan mampan, serta melindungi kepentingan pembeli rumah.

clay banks DBJ0GcEM Bg unsplash

8. Kesimpulan: Masa Depan Industri Hartanah Malaysia yang Lebih Baik

Projek perumahan haram merupakan cabaran besar yang dihadapi oleh industri hartanah Malaysia. Aktiviti tidak beretika oleh individu yang menyamar sebagai pemaju telah menyebabkan kerugian kewangan dan emosi kepada pembeli rumah, serta menjejaskan reputasi industri secara keseluruhan. Walau bagaimanapun, dengan usaha kerjasama dan komitmen daripada semua pihak yang terlibat, masa depan yang lebih baik dapat dibentuk untuk industri hartanah negara.

Peguam dan pegawai pinjaman memainkan peranan penting dalam melaporkan projek perumahan yang mencurigakan kepada pihak berkuasa. Dengan menjalankan usaha wajar dan mematuhi etika profesional, mereka dapat membantu membendung aktiviti haram dan melindungi kepentingan pembeli rumah. Tindakan undang-undang yang tegas terhadap pihak yang terlibat dalam jenayah juga penting untuk menghalang aktiviti sedemikian pada masa hadapan.

Kerjasama erat antara Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), serta pihak berkuasa yang berkaitan adalah kunci kepada kejayaan dalam menangani isu projek perumahan haram. Melalui perkongsian maklumat, penguatkuasaan bersepadu, kempen kesedaran awam, dan penambahbaikan peraturan, pihak-pihak ini dapat mewujudkan persekitaran yang lebih selamat dan telus untuk pembeli rumah.

Pembeli rumah juga harus memainkan peranan mereka dengan melakukan penelitian menyeluruh sebelum melabur dalam mana-mana projek perumahan. Mereka harus memastikan bahawa pemaju mempunyai lesen yang sahdan projek tersebut telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan. Mendapatkan nasihat daripada peguam dan pegawai pinjaman yang bereputasi baik juga dapat membantu pembeli membuat keputusan yang tepat dan melindungi kepentingan mereka.

Industri hartanah memainkan peranan penting dalam pembangunan ekonomi dan sosial negara. Ia bukan sahaja menyediakan tempat tinggal kepada rakyat, tetapi juga mewujudkan peluang pekerjaan dan menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi. Oleh itu, adalah penting untuk memastikan bahawa industri ini beroperasi secara beretika, telus, dan mampan.

Dengan komitmen dan usaha berterusan daripada semua pihak yang terlibat, masa depan industri hartanah Malaysia yang lebih baik dapat dicapai. Ini termasuk persekitaran yang lebih selamat dan telus untuk pembeli rumah, amalan perniagaan yang beretika oleh pemaju, serta penguatkuasaan undang-undang yang berkesan oleh pihak berkuasa.

Marilah kita bersama-sama berusaha ke arah masa depan industri hartanah Malaysia yang lebih cerah, di mana kepentingan semua pihak dilindungi dan industri ini terus menyumbang kepada pembangunan negara secara positif. Dengan kerjasama erat dan komitmen yang tidak berbelah bahagi, kita dapat mewujudkan persekitaran yang kondusif untuk pertumbuhan industri hartanah yang sihat dan mampan.

Sebagai kesimpulan, projek perumahan haram merupakan cabaran yang perlu ditangani dengan serius oleh semua pihak yang terlibat dalam industri hartanah Malaysia. Melalui usaha kerjasama, penguatkuasaan undang-undang yang tegas, dan komitmen terhadap amalan perniagaan yang beretika, kita dapat membentuk masa depan yang lebih baik untuk industri ini. Marilah kita bersama-sama berusaha ke arah matlamat ini demi kepentingan pembeli rumah, pemaju yang bertanggungjawab, dan pembangunan negara secara keseluruhan.